Liên Kết (?): 
Tôi ý định mua một mảnh đất tại Bình Dương giá 350 triệu đồng. mình đã đồng ý tự làm thủ tục sang tên & chịu các khoản thuế nhưng đang cân nhắc về khoản thuế TNCN.
Nếu tính thuế theo cách xác định giá mua và giá bán Cụ thể, tôi phải bỏ ra một khoản tiền lớn, khi đó tôi chọn cách đóng thuế 2% trên giá trị thì cơ quan thuế có chấp nhận không?
Nguyễn Nam Sơn (sonadsll@... )
- Trả lời:
1. Xác định giá vốn mà người bán đã chi trả trước đây cho mảnh đất được chuyển nhượng hiện nay:
Theo quy chế tại Điều 18 & Điều 23 Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8-9-2008, tùy theo xuất xứ đất, để xác định giá vốn mà người bán đã bỏ ra, bạn cũng có thể dựa vào một ở trong những căn cứ sau:
- Đối với đất có nguồn gốc từ việc người bán được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của Nhà nước;
- Đối với đất có nguồn gốc xuất xứ từ việc người bán nhận quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào HĐ & chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (khi mua);
- Đối với đất có xuất xứ từ việc người bán tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá.
- Đối với đất có nguồn gốc xuất xứ từ việc người bán được nhận thừa kế, nhận tặng cho thì căn cứ theo giá đất ở trong Bảng Báo Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nhận thừa kế, nhận tặng, cho.
Theo quy chế tại Điều 1 Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12-8-2009, đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là cá nhân chuyển nhượng. tình huống ở trong hợp đồng chuyển nhượng có đàm phán người nhận chuyển nhượng tiến hành các nghĩa vụ thuế thay thì người nhận chuyển nhượng thực hiện kê khai, nộp thuế thay cho đối tượng nộp thuế.
như thế, về nguyên tắc nếu không có đàm phán, người bán sẽ phải nộp thuế nguồn thu cá nhân khi có thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản. tình huống của bạn, nếu đã ý định nộp khoản thuế này thay cho người bán, thì cần nhu cầu người bán cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về xuất xứ đất & giá vốn mà người bán đã chi trả để có được diện tích đất này.
chi tiết, một trong các loại hồ sơ nhiều, chứng từ nêu trên tùy từng trường hợp (nếu là mua bán thì cần có HĐ và chứng từ thanh toán, giao nhận tiền). Như thế, bạn mới có cơ sở để đối chiếu, cân nhắc & đưa ra quyết định.
2. Việc áp dụng thuế suất 25% hay 2%:
Căn cứ vào quy định tại Điều 22 nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8-9-2008 & Điều 6 Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12-8-2009, thì việc áp dụng thuế suất 25% trên nguồn thu chịu thuế chỉ áp dụng Đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bds nhà đất có đầy đủ thủ tục, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn & các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng; trường hợp không xác định được giá vốn & các khoản phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.
quy chế này cho thấy mức thuế suất là 25% hay 2% được xác định tùy theo tình huống. Người nộp thuế không được lựa chọn. ở trong tình huống bạn nêu, nếu giá mua trước đây & giá bán hiện tại đã được xác định thì bạn không thể chọn và cơ quan thuế cũng sẽ không chấp nhận mức thuế suất áp dụng là 2%.
3. Cần lưu ý:
- Nếu diện tích đất bạn định nhận chuyển nhượng là đất ở & đấy là diện tích đất ở duy nhất của người bán thì theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân, đó là tình huống thuộc diện miễn thuế;
- Người nộp thuế có nhiệm vụ kê khai thuế chính xác, trung thực theo Điều 7 Luật Quản lý thuế. Nếu người bán có được diện tích đất này từ quan hệ nhận chuyển nhượng hợp pháp với HĐ có công chứng hoặc xác nhận và được cấp giấy chủ quyền đất, thì tin tức về quan hệ chuyển nhượng này đã được quản lý bởi cơ quan thuế. Nghĩa là giá vốn trong trường hợp này dễ dàng được xác minh và người nộp thuế không thể kê khai khác;
- Việc truy thu thuế cho từng lần chuyển nhượng theo Điều 8 thông tư 02/2010/TT-BTC ngày 11-1-2010. Cụ thể:
+ Đối với tình huống người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1-1-2009 nay nộp thủ tục hợp lệ xin cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất chỉ truy thu 01 lần thuế nguồn thu cá nhân của lần chuyển nhượng cuối cùng, các lần chuyển nhượng trước đó không thực hiện truy thu thuế.
+ Từ ngày 1-1-2009 triển khai Luật thuế thu nhập cá nhân, cá nhân chuyển nhượng bds nhà đất có hợp đồng có công chứng hoặc không có hợp đồng chỉ có giấy tờ viết tay đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho từng lần chuyển nhượng.
Thạc sĩ luật ĐẶNG ANH QUÂN
( Đại học Luật TP.HCM)
Nguồn: Cafeland.vn
Xem thêm:bí quyết thế chấp sổ đỏ tại Ninh Bình trong vòng 10 ngày.
